L'achat d'un bien immobilier

Comment faire le bon choix et maximiser le rendement de son achat immobilier en Israel ?

L'investissement dans un appartement est considéré comme une option solide et sure, destinée à produire des bénéfices sur deux plans :

- L'augmentation de la valeur du bien.

- Le rendement continu produit par sa location.

Augmentation de la valeur = prix d'achat- prix de vente

Dans quelle région acheter ?   

- régions de forte demande.

- la proximité des universités, de la mer, des lieux saints, des lieux ou il y a une forte embauche, de certains centres villes, des infrastructures routières, des parcs et des quartiers particuliers (orthodoxes ou quartiers d'affaires).

- les régions en plein développement et ou les hausses de prix sont prévisibles.

- les appartements sur plan achetés auprès d'un entrepreneur (Kablane). Leur valeur augmente jusqu'à la remise de la possession effective.

- les quartiers faibles entourés de quartiers forts. Avec le temps, les quartiers faibles se fonderont aux quartiers forts et leur valeur grimpera.

Les coûts à prévoir :

Le choix dans une zone privilégiée risque de rendre plus cher le processus. 

Pour les achats sur plan, prévoyez alors des frais annexes qui viennent s'ajouter au prix final de l'appartement :

Honoraires de l'entrepreneur

Les compteurs

La climatisation

Les points de raccords électriques

Des modifications ou améliorations effectuées sur le bien

L'indexation aux facteurs de production

La durée du chantier

Les retards de livraison

Il faut tenir compte aussi du montant réduit des loyers ou d'une absence de locataire jusqu'à l'achèvement du processus.

LES FRAIS ANNEXES

Dans tous les cas, il convient d'évaluer pour tout achat les frais annexes :

L'entretien

L'entremetteur

L'avocat

Les travaux de ravalement

Le débarrassasse du bien avant sa vente

Article visible sur : www.trouverenisrael.co.il (juin 2019)

Aide à  l'achat d'un appartement

L'état accorde des prêts hypothécaires (Machkenta Mamchelatit) pour l'achat d'un appartement aux Olim ayant une carte d'ayant droit (Teoudat Zakaout) de sans logement en cours de validité.

Le calcul du montant du prêt est accordé sur deux critères :

- L'ancienneté en Israel

- Le nombre d'enfants

En général, tout acquéreur d'un appartement a recours à un prêt plus ou moins important qui lui permettra de réaliser l'une des transactions les plus importantes de sa vie. La décision concernant le montant du prêt à contracter est, par nature, lourde de conséquences. Les prêts hypothécaires sont accordés en Israël par des banques hypothécaires ou par certaines banques commerciales. Depuis quelques années, plusieurs compagnies d'assurance ont également fait leur entrée sur le marché immobilier et certaines d'entre elles proposent aujourd'hui des prêts hypothécaires et complémentaires.

Les institutions hypothécaires actives en Israël sont :

la Banque Léumi Le-Mashkentaot, la Banque Tephahot, la Banque Mishkan, la Banque Discount Le-Mashkentaot, la Jérusalem Bank, la Banque Adanim, la Banque Atsmaout (appartenant au groupe de l'International Bank) et la Banque Carmel auxquelles s'ajoutent la Banque Igud, la Banque Mercantile Discount et certaines compagnies d'assurance. 

Qu'est-ce qu'une Mashkenta?

Ce prêt constitue une hypothèque du bien en garantie du paiement de la dette financière au créancier. Les banques hypothécaires accordent des prêts à long terme pour l'acquisition d'un appartement ou autre bien immobilier.
La signification juridique de la notion de prêt hypothécaire est l'inscription de l'hypothèque d'un bien auprès du cadastre au profit du prêteur afin de garantir le paiement du prêt accordé pour financer l'acquisition de ce bien. L'enregistrement de l'hypothèque permet d'éviter au propriétaire du bien hypothéqué de réaliser des transactions quelconques avec ce bien tant qu'il n'a pas remboursé le prêt ou sans l'accord du bénéficiaire de l'hypothèque. Les banques hypothèquent le bien immobilier à hauteur du prêt accordé pour son acquisition en sus des écarts d'indexation et des intérêts. Ainsi, la banque s'assure contre l'éventualité du non-respect des conditions de remboursement par l'emprunteur. Dans un tel cas, la dette serait réduite de la vente du bien qui est hypothéqué au bénéfice de la banque.
  
Montant du prêt

La décision du montant à emprunter doit évidemment tenir compte de la capacité mensuelle de l'emprunteur à rembourser. Il existe des plans de financement permettant des mensualités variables et certains diffèrent même le début du remboursement au bout d'une période définie. Il est important pour l'emprunteur de connaître les limites des possibilités qui s'offrent à lui et de prendre la formule dont il pourra respecter les conditions.

Les banques en Israël conseillent des remboursements de l'ordre de 30% des revenus nets.
Les banques hypothécaires en Israël ont coutume d'accorder sur leurs fonds propres de prêts immobiliers de 60% à 70% du prix de l'appartement. Si l'acquéreur dispose de biens supplémentaires qu'il souhaite hypothéquer contre un prêt, le financement peut atteindre 90% et plus du prix de l'appartement. Dans le cadre de la concurrence entre les banques hypothécaires, le montant maximum possible est susceptible d'augmenter de temps en temps

Suivi des paiements

Lors du prêt, on vous proposera de signer une assurance vie.
Ne lésinez absolument pas sur cette assurance, car elle est capitale pour l'avenir.
Le but de la police assurance vie est de protéger l'emprunteur en cas de décès.
Sans cette assurance, cela pourrait entrainer sa famille dans un problème économique, surtout si les membres de la famille ne peuvent continuer à rembourser les paiements de la Machkenta.

Pour éviter cela, vérifiez vos prélèvements bancaires régulièrement.
Et si vous constatez que le prélèvement de cette assurance s'est interrompue subitement, contactez-la au plus vite pour régulariser la situation. Sinon, elle risquerait de vous être annulée (peu importe le nombre d'années pendant lesquelles vous avez déjà cotisé).
De même, si vous changez de banque, prévenez la rapidement pour mettre à jour votre dossier.

Liens utiles :

Immobilier : Le contrat d'acquisition

Non israéliens : 10 conseils essentiels pour acheter un bien immobilier en Israël

Assurances immobilières

Lors de la mise en place de votre  crédit immobilier, la banque exigera la souscription de deux assurances :

Assurance sur le bien

Si votre acquisition est bien déjà construit, une expertise devra être réalisée pour évaluer le montant de votre bien (voir plus bas). L'assurance du bien se basera sur cette évaluation.

Si votre acquisition concerne une construction ou un terrain, l'assurance prendra effet à compter a la réception du bien.

Assurance décès

Cette assurance est une garantie pour la banque contre le risque de défaillance de l'emprunteur, c'est à dire le non paiement ou non remboursement du crédit.

Cette assurance protège en premier lieu l'organe préteur, mais également les héritiers et bénéficiaires dudit contrat qui pourront percevoir un capital en cas de décès, et ainsi pouvoir conserver le bien acheté.

Pour souscrire à un tel contrat, il vous faudra remplir un questionnaire de santé.

Apres acceptation de la part de la compagnie d'assurance, celle-ci donnera le feu vert à l'organe préteur.

** Expérience personnelle **

Même si l'achat immobilier est préférable en Israël et un moyen sur compare aux locations qui augmentent chaque année, il ne constitue pas moins une vraie galère !

Tout d'abord, armez vous de courage, d'une bonne dose de patience et de Emouna !

Car la procédure d'achat est longue et le vrai parcours du combattant.

En effet, il vous faudra :

- Trouver le bien idéal et sans vice cache (attention aux problèmes d'humidité, aux compteurs, a la plomberie, aux fissures, aux fuites d'eau, au toit...)

- Négocier son prix avec le vendeur et la date d'entrée.

- Prendre un conseiller bancaire Mashkenta efficace et expérimenté (en dehors de la banque que vous rémunérerez a titre privé) pour n2gocier les taux d'intérêts avec la banque et vous guider , conseiller tout le long du processus d'achat.

- Prévoir 30% du prix comme apport personnel.

- Demander à la banque un Ichour Ekroni, l'autorisation d'emprunt de crédit.

Et par la suite après signature, les allers et venues entre votre avocat, votre conseiller bancaire et votre banque.

- Une fois votre contrat d'achat signé, ce n'est pas fini.
Sachez que la banque vous demandera de choisir un Chamay, évaluateur de bien, lui aussi réénuméré par l'acheteur, pour qu'il puisse fixer un prix dessus.

La banque se basera sur CE prix pour vous permettre le montant du crédit

Par conséquent, si le prix de l'appartement est plus bas que celui fixé par le vendeur, vous serez contraint de payer de votre poche la différence. Et parfois cette différence peut monter a des centaines de milles chequels.

Soyez donc vigilants et calculez large vos dépenses (réservez une coquette somme en banque en plus de votre apport).

* Certains propriétaires désirent vendre leurs biens mais ne quitter leur appartement qu'un an plus tard.

Je vous conseille dans ce cas, de négocier avec eux un loyer qu'il vous reversera chaque mois jusqu'à la remise des clés.

* La superficie d'un bien doit correspondre a celle indiquée sur les documents officiels, comme le cadastre (Tabo).

Il est clair qu'un grand appartement donne toujours envie, mais si le propriétaire a agrandi ou construit sans autorisation, l'évaluation de votre bien sera largement rabaissée et la mairie pourrait vous demander de détruire a vos frais la superficie ajoutée illégalement.